风速打单

新居住研究丨服务者合作网络的无边界扩张

在存量时代,数字化推动大居住行业的产业链多中心崛起,正逐步进入“多中心平权”时代。在多中心平权时代,产业链各环节由“割裂”走向有机融合,伴随着技术进步,居住产业的服务合作网络开始无边界扩张,并最终形成有利于各方的“生态”体系。在这个全新的生态体系中,全居住领域的服务者之间彼此交互、资源共享、合作无间,居住领域的“X-CN”(X - Cooperate Network)合作网络未来可期。

技术革命推动多中心崛起

社会演进历史来看,技术进步与革命将不可避免的带来社会产业的细分与产业链的进一步专业化分工,产生新的行业进入者,使得产业话语权的转移与产业多中心的格局。

新一代信息技术提升了各行业的生产效率,产业链格局也因此发生了巨大变化。过往产业链往往由巨头把控,巨头借助自身资源优势向产业链上下游渗透。在数字化时代,行业巨头的话语权逐步减弱,产业链各环节专业分工更加明确,全产业出现多中心崛起的趋势。以IT行业的发展历程为例,1911年成立的IBM占据IT行业龙头位置数十年;2000年初,以Google为代表的互联网科技公司崛起,独领风骚;随着移动互联网广泛普及,Facebook、ARM 等新生力量不断冲击原有格局。从IT行业的产业格局变迁可以看出随着技术的进步,IT行业从硬件制造、软件开发、到互联网技术公司逐渐出现龙头公司,并掌握一定的产业链话语权,呈现多中心平权趋势。

通过梳理地产及相关产业在各个阶段的发展特征,可以将其划分为两个阶段。然而需要明确的是,中国的地产产业发展不是按照线性递进的方式进化的,而是以多种形态并存的方式向“生态化”终局迈进。

中国虽然已经迈入工业4.0时代,但是地产领域作为传统产业,其对于新兴技术的接纳程度仍然不足,龙头企业对于产业链的控制程度依然较高。从产业链各环节占比来看,地产开发在中国房地产业中的占比仍然较高。

随着互联网技术的普及,精耕产业链各环节的公司均可以便捷触达互联网技术,从而摆脱对于产业链巨头的过度依赖,并逐渐建立自身竞争力。中国房地产服务行业不断涌现新物种,基于新一轮技术,不断在颠覆与重塑行业格局。同时,地产巨头逐步拆分自身业务,例如头部房企碧桂园将开发业务、物业服务、大健康、农业等业务拆分,以独立事业群或独立公司的方式运营,实现集团内部的明确分工。在技术的推动下,房地产行业呈现出多中心崛起态势,进入“多中心平权”时代。

通过比较美国与中国房地产产业链各环节头部公司市值可以发现,美国从开发建造、房屋经纪、房产数据到物业管理服务头部公司市值相当,各自话语权相当。反观中国,头部开发商市值远远超过房屋经纪和数据服务公司,同时头部开发商除了开发业务外,同时开展了物业管理、教育、商业等业务,其对于整个房地产产业链的掌控力度较高。但是从美国的经验可以看出,随着中国进入存量时代,同时在新一代信息技术的推动下,中国房地产也将快步进入多中心平权时代。

技术创新、管制放松使得产业边界变得模糊,改变了原有产品和服务的生产模式与分配方式,背后的实质是技术进步与革命在不断推进产业内、外部分工的深化,不断涌现新的部门,打破原有产业的产品集和技术集,正如经济学家马歇尔所言,“技术使得社会分工的精细化不断增大的同时,行业的名义分界线在缩小且更容易跨越”,所以说在进行中的新居住数字化革命本身在加速房地产领域分工与跨领域的合作融合,以消费者体验为核心,实现服务效率革命性的提升和消费者更好的服务体验

在多中心平权时代,新一代信息技术逐渐模糊产业边界,产业链各环节由“割裂”走向有机融合,并最终形成有利于各方的“生态”体系。

在过往的房地产行业中,产业链上下游的分工明确,原材料、建造施工、营销、地产后服务等各环节之间泾渭分明,边界清晰。但产业互联网时代发展起来的平台模式,则让产业链各个参与方感知到了另一种生态模式的可能性:一方面,房产开发与中介销售、中介销售与房产后服务的界限越来越模糊,从业者开始期待通过可能跨界合作带来效率提升进而实现共赢;另一方面,数字化技术助力下,各链条之间的数据交互成为可能,产业链各环节之间的跨界融合案例越来越普遍。在新居住时代,用“割裂”时代原有的工作模式已经越来越难以提升行业效率和行业参与者的核心竞争力,伴随着技术进步,居住产业的服务合作网络开始无边界扩张。

贝壳率先开启经纪行业的服务合作网络之先河:借助数字化工具,在房屋交易环节中构筑了一张经纪人间的合作之网:ACN(Agent Cooperate Network)合作网络。

ACN网络中重新调整了行业的利益支点,经纪人与经纪人不再是零和博弈的关系,而是在互惠、共享的理念下共同做大行业蛋糕,每一个主体都能创造更多的边际效益,从而极大地提升了行业的作业效率,并进一步实现经纪行业的规模效应。从贝壳施行ACN规则的效果来看,单边比显著提升并稳定地维持在较高水平,且经纪人流失率大幅降低,验证了该模式核心逻辑的可行性与有效性。

将这个合作网络的基础逻辑推演至居住领域的新房、渠道、装修、家装、社区服务等环节,推进各个领域中形成全新的合作网络,将这多张合作网络进行跨领域、跨节点连接,最终形成以消费者需求为核心,以数字流动为触角,向每一个服务者延申、无边界扩张的合作网络。以新房交易和二手交易为例,过去新房营销与二手经纪行业“各自为政”,相互争夺消费者,然而随着改善型需求成为主流,消费者远距离看房成本越来越高,自然到访很难实现,如何为消费者提供更丰富、更多元的房源选择和一站式服务,新房营销服务与二手经纪服务必然需要联手,因此基于SaaS系统,实现房源信息与客源信息的充分流通与透明,各方权益得到保障,经纪人与置业顾问之间共享房客、经纪人与渠道代理之间彼此合作已逐渐形成风潮,合作共赢正在成为共识。

此外,基于数字化技术,以交易为起点,中介门店与家装、社区零售、物流服务建立更紧密的合作,如中介门店可利用IoT技术设计敞开型智能快递柜,解决最后一公里送货痛点,并逐步容纳诸如云打印、一键WIFI连接等社区长尾服务。

我们畅想在新居住时代,围绕着大居住领域的新兴科技公司将不断衍生出各类创新的合作方式,产业链各环节由过往的线性连接转为多维度柔性连接,各环节之间配合默契,全居住领域的服务者之间彼此交互、资源共享、合作无间,形成居住领域的“X-CN”(X -Cooperate Network)合作网络。

“竞争的准则决定社会经济运作”,经济学家张五常说。以此合作网络为竞争的准则将没有“浪费”,每一个参与者的“贡献”与“所得”成正相关,多方共赢,在此条件约束下的劳动者剩余最大化,亦能实现全行业服务者的福利最大化。

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。